Покупка земельного участка: как проверить его «юридическую чистоту»

У половины  продаваемых земельных участков  можно обнаружить проблемы в документации. Как правило, это вскрывается лишь  после тщательного юридического анализа, который  проводится перед совершением сделки.  На что нужно обращать внимание, планируя покупку подобного объекта недвижимости,   рассказывает адвокат Олег Сухов.
Обычный алгоритм  проверки юридической чистоты недвижимости предполагает сбор комплекта документов, которые подтверждают  «чистоту» приобретения прав на объект. Но, когда речь идёт  о земле, то одной «бумажной» экспертизы  чаще всего оказывается недостаточно.  Специалист отмечает, что земельный рынок в нашей стране нестабилен и не отрегулирован, а потому  докопаться до истины  бывает  очень сложно.
Чтобы провести  глубокий анализ  представленной  на продажу недвижимости, нужно  получить:

во-первых, ссылку на правоустанавливающий документ (постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр.) в свидетельстве о собственности, описание объекта, его кадастровый номер.

Во-вторых, необходимо  получить от  собственника  участка  расширенную выписку из Росреестра о переходе прав ( этот документ предоставляется только по запросу собственника). Олег Сухов советует внимательно изучить документы, сопоставить сведения из разных источников, чтобы убедиться, что они не противоречат друг другу.
Далее нужно заняться  проверкой кадастровых данных.  Для этого нужно воспользоваться  кадастровой картой. С её помощью  нужно исследовать границы участка, установить его площадь, категорию, вид разрешенного использования, а затем сравнить свою информацию с фактической. Земельный участок в кадастровом учете должен иметь индивидуальный номер. Сведения из кадастра помогут  удостовериться, что земельный надел состоит на учете, а его границы не затрагивают соседние участки.
«В последнее время количество судебных споров, связанных с наложением границ земельных участков, резко возросло.

Из-за ошибок в системе кадастрового учета границы земельных участков пересекают и накладываются на границы смежных участков, проходят по красным линиям. Собственников об этом не уведомляют, и они узнают о расхождениях постфактум », — говорит адвокат.
Координаты участка, указанные в кадастровом паспорте, должны совпадать с  показателями, зафиксированными в межевом плане.

Обычно эти документы есть  у продавца, их также могут  предоставить  по его запросу специалисты Росреестра. Межевой план  содержит  исходные данные: информацию о землеустройстве; о том, как межевался участок, кто согласовывал границы, и где они проходят. Полученные сведения  обязательно сверьте в привязке к местности.
Фактором, который остановит сделку, может стать вскрытие в ходе такой проверки факта судебных споров вокруг земельных участков. Информацию о судебных процессах и вынесенных решениях  можно найти на интернет-ресурсах  судов.
«Для полноты картины, - советует адвокат Олег Сухов, -покупателям земельных участков не помешает  посмотреть  на документы  градостроительного планирования. Не исключено, что в границах покупаемого вами земельного участка  в будущем планируется  строительство  химзавода, аэропорта или оживленной автомагистрали».